业绩未企稳，太古地产回购不停歇

21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道 拿出了一份不甚理想的三季报后，太古地产持续加大回购的力度。

2024年11月12日，太古地产公告称，当日已回购60万股，斥资约977.4万港元。这是本月太古地产的第8次回购。据21世纪经济报道记者不完全统计，今年9月以来，太古地产已经回购接近50次，每次均在60万股左右，至今回购金额在4亿港元左右。

这项回购计划于2024年8月启动，彼时太古地产宣布董事局批准于公开市场回购普通股的计划，回购股份的金额合计最高为15亿港元，计划的资金将以公司可用资本和现金储备拨付。

太古地产之前宣布回购计划时表示，在当前市场不明朗的情况下，回购股份可展示公司对其业务前景的信心，并最终为公司带来利益及为股东创造价值。

近年来，太古地产在中国内地不断加码投资并优化物业组合，太古地产并不认为当前低迷的市场将持续许久，相反它将之当成了“抄底”的机会。

零售未触底

以开发运营高端综合体的太古地产，前三季度旗下物业的表现延续颓势。这并不是太古地产不够努力，而是高端消费市场正在迎来阵痛，太古地产没有回旋的余地。

太古地产旗下商场以高端奢侈品见长，今年前三季度，太古地产运营水平仍然处在相对高位，但是销售额却表现不佳。

其中，明星项目北京三里屯太古里的出租率为98%，零售销售额录得下降2.1%；“一铺难求”的广州太古汇维持在100%的出租率，但是零售额录得双位数下滑，为11.7%；成都太古里同样不好过，今年前三季度零售额下滑16.9%。

此外，北京颐堤港、上海兴业太古汇、前滩太古里零售额也均录得不同程度的下滑，上海兴业太古汇最为平淡，前三季度零售销售额下降20.7%。

太古地产的零售物业已经连续三个季度录得零售额下滑。虽然表现仍然在线，但如果跌势未能止住，将可能继续影响太古地产零售企业的估值从而影响太古地产的盈利水平。

这种情况并不是没有发生过。去年全年，太古地产归母净利润同比大跌67%，其原因就在于录得投资物业公允值亏损44.01亿港元，这其中主要是内地物业的调整。

但是，去年太古地产在中国内地的零售物业租金表现非常亮眼。去年，太古地产在中国内地的零售物业租金收入总额同比增长42%至41.91亿港元，撇除租金支援及人民币价值变动影响，租金收入总额上升45%。

今年上半年，太古地产的零售物业仍然走出背离的趋势。报告期内，太古地产中国内地租金总额上升10%至22.38亿港元，撇除2023年2月增持成都太古里权益带来的影响和人民币币值变动，租金收入总额仍有2%的增幅。

与此同时，太古地产在报告期内录得总收入72.79亿港元，与上年同期持平；物业投资基本利润为36.93亿港元，同比下降6.2%；零售物业租金收入36.82亿港元，较去年同期增长4.9%。

就算零售市场表现不佳，太古地产租金收入的稳定增加也仍为之提供信心的支撑。太古地产管理层表示，内地零售物业收入稳定，客流有鼓舞性增长，且没有迹象证明旗下商场的租户有租务重组的需求。

回购增信心

市场状况不明朗，业绩增长更放缓，太古地产适时推出了回购计划。

今年8月，太古地产宣布了一项回购计划，其时，太古地产称，董事局已批准一项于公开市场回购普通股的计划，回购股份的金额合计最高为15亿港元，计划的资金将以公司可用资本和现金储备拨付。

太古地产其时解释回购计划时表示，在当前市场不明朗的情况下，回购股份可展示公司对其业务前景的信心，并最终为公司带来利益及为股东创造价值。

在投资交流平台上，太古地产的回购也被投资者看好。这是基于太古地产的业绩表现相对平稳，且作为流动性较低的股票，太古地产的回购计划的确对股价有明显的刺激。

摩根大通此前在一份研报中表示，太古地产宣布计划回购股份，金额达15亿港元，不单令市场感到惊喜，更令股价上日急升，按过往同业回购轨迹，股价有望保持较好势头。摩根大通预计，太古地产一旦完成15亿港元回购，负债比率只会升0.6个百分点至13.9%，仍处合理水平，回购亦会推动每股盈利升1.8%，且太古地产是少数仍承诺分红增加企业。

太古地产也并没有对市场食言。

在宣布回购计划后，太古地产不断加快回购的进度。在宣布回购计划后的9月，太古地产实行了高达19次的回购，而在三季报发布的11月，太古地产回购的次数也已经达到8次。

在回购的同时，太古地产也在投资上持续发力。根据此前太古地产的计划，其在内地市场积极发展一线及新一线城市的零售主导综合项目，2032年前应占物业组合的总楼面面积增加一倍。而在其于2022年宣布推行的港币1千亿投资计划中，截至目前65%已承诺投放至新发展项目，其中440亿港元投于内地，110亿港元投于香港、100亿港元用于住宅物业买卖项目及东南亚市场。

此外，太古地产还在近期推出一个位于上海的住宅项目，这是其在内地的首个住宅项目，预计将于今年底启动预售。

零售市场表现不佳加之商办业务也受到冲击，太古地产却仍然在积极投资，这是一家老牌港资房企的生存智慧，也是观察当下不动产运营商的另类样本。在市场走势仍然承压的当下，只要选对了赛道，同样可以活得很好。